A classificação e padronização destes códigos referente às atividades das pessoas jurídicas, regula cadastros e registros da Administração Pública, e é proveniente da devida inscrição no CNAE. Esta classificação pode ser utilizada na forma de classes e subclasses, e atendem as necessidades da tributação federal, estadual e municipal. Estas classes e subclasses auxiliam na facilitação da coordenação administrativa dos órgãos de fiscalização, bem como, melhora a qualidade dos indicadores estatísticos nacionais (EGESTOR, 2016). Os ativos classificados como Propriedade para Investimento referem-se à imóveis e terrenos mantidos por uma entidade para obter renda, seja por locação ou por ganho de capital. De acordo com essa norma, estoque é algo comprado com a intenção de vender e, principalmente, vender esse tipo de coisa faz parte do curso normal dos negócios. Vale ressaltar que, apesar da respectiva definição, a classificação do imóvel deve ser realizada no ativo circulante, tendo em vista que a intenção se refere à realização prevista em até 12 meses.

Um imóvel antes utilizado para produção e, por isso, classificado como um ativo imobilizado, ao ter seu uso alterado para fins de ganhos com aluguel ou valorização terá sua classificação alterada para Propriedade para Investimento. Na Propriedade para Investimento, os procedimentos e desafios da mensuração através do método de custo são parecidos com os aplicados ao ativo imobilizado. Na mensuração a valor justo, uma das preocupações é em relação às oscilações de mercado uma vez que é atrelada aos ativos.

O balanço patrimonial, bem como as classificações de suas contas, será, portanto, fator fundamental para a empresa. Dentro das demonstrações contábeis serão classificados os imóveis, tendo em vista que estas classificações serão fundamentais para caracterizar a real finalidade do imóvel, que será o ponto principal para poder a empresa realizar a tributação com as bases de cálculo das atividades de venda de imóveis, sendo 8% para IRPJ e 12% para CSLL. Após as explanações gerais das holdings e formas de tributação no sistema tributário nacional, o alvo será a tributação das holdings imobiliárias.

2. Ganhos de Capital na venda de imóveis e o IRPJ e a CSLL

A holding pura, terá como finalidade a participação em outras sociedades, sendo titular de quotas ou ações destas empresas, podendo ser tratada como sociedade de participação. A Holding mista, poderá exercer tanto a finalidade da pura, no que diz respeito a participar de outras sociedades como titular de quotas ou ações, quanto exercer determinadas atividades produtivas. A holding patrimonial, será no caso desta ser proprietária de determinado patrimônio (MAMEDE, 2017, p. 30).

Além dos valores operacionais tributados sobre um percentual de presunção, conforme item 6.1, serão somados para o montante da base de cálculo do Lucro Presumido, os ganhos de capital. Além da incidência do IRPJ e da CSLL, irão incidir nas atividades imobiliárias os tributos referentes ao Programa de Integração Social – (PIS), conforme Lei a Complementar nº 7 de 7 de Setembro de 1970, e a Contribuição Social para Financiamento da Seguridade Social – (COFINS), nos termos da Lei Complementar nº 70 de 30 de Dezembro de 1991. A base de cálculo da CSLL, será correspondente ao resultado do exercício do período, pelas adições determinadas, pelas exclusões admitidas e pelas compensações de base de cálculo negativa até o limite definido em legislação específica vigente à época da ocorrência dos fatos geradores, conforme dispõe a Lei nº 7.689, de 1988, art. 2º, e alterações posteriores. Portanto, a holding é uma empresa detentora de direitos, podendo ser estes direitos, participações em outras sociedades e constituída conforme o ordenamento jurídico brasileiro, sob a forma de sociedade por ações, sociedade limitada e até mesmo EIRELI, que é a empresa individual de responsabilidade limitada. O tipo societário da empresa controladora não altera a sua característica nem compromete sua finalidade, tampouco diferencia o tratamento fiscal da holding (LONGO, 2017).

Administração

A principal vantagem de tratar um bem como Propriedade para Investimento é ser permitido realizar a “reavaliação” do imóvel. Um exemplo ilustrativo é o jogo Monopoly (ou Banco Imobiliário), em que essa distinção fica bem clara. Durante o jogo, quando você cai em uma casa, ainda sem dono, e opta por comprá-la, todos os outros jogadores que pararem no seu “quadrinho” são obrigados a te pagarem um valor X. Por exemplo, se um imóvel, que antes era alugado pela entidade a terceiros passa a ser utilizado pela própria empresa como escritório, ele não é mais considerado uma Propriedade para Investimento e sim Ativo Imobilizado. Um dos erros mais comuns de empresários e administradores é classificar esse tipo de ativo como Ativo Imobilizado dentro do seu balanço. No entanto, outros conceitos como retrofit, incorporação, fundos, crowdfunding e outras aplicações financeiras atreladas a imóveis ainda geram muitas dúvidas nos investidores.

O Capítulo 4 irá adentrar, portanto, no ponto principal desta pesquisa, que será a possibilidade da reclassificação dos imóveis e os reflexos tributários disto. Dentro do Capítulo 4, será tratado no Subcapítulo 4.1 sobre a receita bruta e a base de cálculo do IRPJ e da CSLL, bem como, no Subcapítulo 4.2, os ganhos de capital na venda de imóveis e Leilão Caixa Econômica o IRPJ e a CSLL. Nos Subcapítulos 4.3 e 4.4 serão abordadas as demonstrações financeiras e o balanço patrimonial, que serão importantes para o entendimento da reclassificação contábil, tratado no Subcapítulo 4.5. No Subcapítulo 4.6, será feita a ultimação do tema da reclassificação com base na recente legislação que tratou diretamente do assunto.

Classificação dos Imóveis

Alguns imóveis desse tipo podem contar com espaços extras, como uma pequena área de serviço, por exemplo. Porém, tendo em vista que esse é um assunto mais extenso, seria necessário um outro artigo a fim de abordá-lo por completo. Esses questionamentos são importantes pois para cada resposta, haverá um reflexo contábil e até mesmo tributário diferentes.

Há um posicionamento recente da Receita Federal do Brasil, através da Solução de Consulta Cosit nº 7, de 2021, de que os imóveis para alugar classificados em Propriedade para Investimento podem sim ser reclassificados para Estoque, se a empresa alugava e depois resolve vender. Justamente por essas diretrizes que essa classificação, apesar do nome, faça parte do ativo circulante. No caso das empresas optantes pelo Lucro Presumido, não se trata de receita da atividade, motivo pelo qual não há a incidência do PIS nem da Cofins. Esta classificação acarreta na incidência do IRPJ e CSLL, diante de uma carga tributária de 24% além do adicional do IRPJ, se houver, sobre o ganho de capital. No geral, os elementos destinados ao aluguel são classificados no ativo imobilizado, tais como os imóveis.